	보 도 자 료
	배포일시	2015. 5. 26(화) 총 7매 (본문 4, 참고 3)
	국토교통부	∙주택정비과 과장 김영한, 사무관 유지만 ∙☎ (044) 201-3383, 3387
보 도 일 시	2015년 5월 27일(수) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다. * 통신․방송․인터넷은 5. 26(화) 11:00 이후 보도 가능

층간소음 등 주민불편이 큰 경우에도 재건축 가능

재건축 안전진단 기준 개정, 구조안전․주거환경으로 이원화

□  구조 측면에서는 안전하지만 층간소음 취약, 배관설비 노후화 등 주거환경이 열악한 공동주택의 재건축이 보다 쉬워진다.

ㅇ  국토교통부(장관: 유일호)는 종전의 재건축 안전진단을 구조안전평가와 주거환경중심평가로 이원화하는 내용의 ｢주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준｣을 29일(금)부터 개정․시행한다.

□  종전의 재건축 안전진단은 구조안전성, 마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등 4개 부문의 성능점수에 각 항목별 가중치를 곱한 후 합산하여 재건축 여부를 판정하는 방식으로,

*  (가중치) 구조안전성 0.4, 설비노후도 0.3, 주거환경 0.15, 비용분석 0.15
(판정기준) 30점 이하: 재건축, 31～55점: 조건부 재건축, 55점 초과: 유지보수

ㅇ  구조안전성의 비중이 전체 평가점수에서 차지하는 비중(40%)이 커서 재건축 여부의 판정시 주민들의 높아진 주거환경 수요를 반영하지 못하는 한계가 있었다.

□  하지만 이번 개정으로 안전진단을 구조안전평가와 주거환경중심평가로 구분함에 따라,

ㅇ  구조적․기능적 결함이 있는 노후불량 공동주택은 재건축 연한에 무관하게 구조안전성*만 평가하여 재건축 여부를 판정하고,

*  기울기 및 침하, 내하력, 내구성 등 평가 →
30점 이하: 재건축, 31～55점: 조건부 재건축, 55점 초과: 유지보수

ㅇ  구조측면에서는 안전하지만 층간소음에 취약하고 배관설비 등의 노후가 심한 경우 등 열악한 주거환경으로 인해 주민불편이 큰 공동주택은 이번에 신설된 ｢주거환경중심평가｣를 통해 재건축 여부를 판정함으로써,

ㅇ 종전의 안전진단 기준과 달리 주민들의 다양한 공동주택 재건축 수요를 반영할 수 있게 될 전망이다.

□ 주거환경중심평가에서는 재건축 판정을 위한 총점기준은 종전의 안전진단 기준과 동일하게 유지되나,

*  30점 이하: 재건축, 31～55점: 조건부 재건축, 55점 초과: 유지보수

ㅇ 구조안전성 부문의 가중치를 현행 40%에서 20%로 낮추면서,

- 종전 15%였던 주거환경부문 가중치를 40%로 상향하여 보다 내실 있는 평가가 가능하도록 하였다.

【 주거환경 중심평가 가중치 조정 】

현행 평가부문별 가중치	주거환경중심 안전진단 가중치 조정
･ 구조안전성 : 0.40 ･ 건축마감 및 설비노후도 : 0.30 ･ 주거환경 : 0.15 ･ 비용분석 : 0.15	･ 구조안전성 : 0.20 ･ 건축마감 및 설비노후도 : 0.30 ･ 주거환경 : 0.40 ･ 비용분석 : 0.10

ㅇ  또한, 주거환경부문 평가비중이 대폭 확대됨에 따라 종전 세부 평가항목도 확충하여,

-  최근 국민적 관심이 높아지고 있는 사생활 침해(층간소음), 에너지 효율성 등의 항목을 추가하면서 세부항목별 가중치도 조정하였고,

【 주거환경부문 세부 평가항목별 가중치 비고 】

현 행	개 선
･ 도시미관: 0.25 ･ 소방활동의 용이성: 0.25 ･ 침수피해 가능성: 0.10 ･ 세대당 주차대수: 0.25 ･ 일조환경: 0.15	･ 도시미관: 0.075 ･ 소방활동의 용이성: 0.175 ･ 침수피해 가능성: 0.15 ･ 세대당 주차대수: 0.20 ･ 일조환경: 0.10 ･ (신규) 사생활 침해: 0.10 ･ (신규) 에너지 효율성: 0.10 ･ (신규) 노약자와 어린이 생활환경: 0.05 ･ (신규) 실내생활공간의 적정성: 0.05

※  세부항목별 가중치가 하락한 경우도 주거환경부문의 가중치가 상향조정되어 재건축 안전진단 총점에서 차지하는 비중은 종전보다 모두 상향

- 주거환경이 매우 열악해 주거환경부문의 점수가 최하등급(E등급)인 경우에는 다른 부문의 평가점수와 무관하게 즉시 재건축 판정을 받을 수 있도록 하였다.

ㅇ  아울러 주거환경중심평가에서도 구조안전성은 여전히 가장 중요한 부문인 만큼,

- 구조안전성 부문의 점수가 최하등급(E등급)인 경우에도, 총점이나 건축마감 및 설비노후도 등 다른 부문의 평가점수와 무관하게 즉시 재건축 판정을 받도록 하였다.

□ 이렇게 재건축 판정을 위한 안전진단 기준이 이원화됨에 따라,

ㅇ 앞으로 재건축을 위한 안전진단 요청을 받는 시장･군수는 해당 건축물의 재건축 연한 도래 여부, 구조적･기능적 결함 여부, 층간 소음 등 삶의 여건을 종합적으로 고려*하여,

* 도정법 상 재건축을 위한 안전진단 요청을 받은 시장･군수는 사전 현지조사(설계도면 검토, 육안검사 등)로 안전진단 실시여부를 결정하도록 되어 있음

ㅇ 구조안전성 평가와 주거환경중심 평가 중 하나의 평가방식을 지정한 후 안전진단기관*에게 안전진단을 의뢰하게 된다.

* 안전진단전문기관(시특법), 한국시설안전공단, 한국건설기술연구원

□  한편, 지난해 9.1일 발표된 ｢주택시장 활력회복과 서민주거안정 강화방안(9.1 대책)｣ 후속조치로,

ㅇ 재건축 연한단축, 재건축 연면적 기준 폐지, 재개발 의무임대 비율조정 등이 포함된 ｢도시및주거환경정비법｣ 시행령 개정안(`15.1.28. 공포)이 재건축 안전진단제도 합리화와 함께 오는 29일부터 시행에 들어간다.

도시및주거환경정비법 시행령 개정내용(5.29일 시행)

① 재건축 연한 상한 단축: 40년→30년

② 재건축 주택건설 규모제한중 연면적 기준 폐지: (종전) 85㎡이하 50% 이상

③ 재개발 임대주택 의무건설비율 5%p 완화 및 연면적 기준 폐지

④ 재건축 안전진단 제도 합리화

- 안전진단기준 이원화: 구조안전평가 + 주거환경중심평가

□  국토교통부는 이번 안전진단기준 이원화 조치로 열악한 주거환경에도 재건축을 진행할 수 없었던 공동주택 거주자의 불편이 상당부분 해소될 것으로 본다고 밝히며,

ㅇ  개정된 안전진단기준이 제대로 적용될 수 있도록 세부 배점기준 등을 담은 구체적 매뉴얼을 개정기준 시행에 맞춰서 배포하여 정확한 안전진단 평가가 이루어지도록 뒷받침할 계획이다.

	이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주택정비과 유지만 사무관(☎ 044-201-3387)에게 연락주시기 바랍니다.

참고1		(개정) 재건축 안전진단기준 운영절차 등

□  재건축 안전진단 절차

□  구조안전평가와 주거환경중심평가 절차비교

참고2		도시및주거환경정비법 시행령 개정 내용 (5.29일 시행)

재건축 연한 상한 단축 : 40년 → 30년 (令 제2조제3항제1호)

ㅇ (현행) 준공후 20년 이상 범위에서 재건축 가능연한을 조례로 규정

- 서울시는 연한 상한을 40년으로 설정하여, ‘91년 준공된 아파트가 2031년에 이르러야 최소연한을 충족

- ‘90년 이전에 준공된 아파트는 주차장 부족 등으로 주거환경 개선 필요성은 크나 재건축 연한까지 기간이 많이 남아 주민불편 지속

ㅇ (개정) 재건축 가능 연한 상한을 30년으로 설정

- `85년 이전에 준공된 아파트는 모든 시도에서 이미 연한이 도래

- `86년 이후 준공된 아파트는 모두 30년 연한 적용 → 서울시의 경우 `87년 준공된 아파트부터 현행 보다 2∼10년 단축

재건축 주택건설 연면적 제한 폐지 (令 제13조의3제1항제3호)

ㅇ (현행) 수도권 과밀억제권역에서 85㎡이하 주택을 세대수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상 건설토록 규제

* 지방은 재건축 주택건설규모 제한 없음

< 소형주택 의무비율제도 연혁 >

	① 60㎡이하	② 60～85㎡이하	③ 85㎡초과
IMF 이전	20%	40%	40%이하
‘98.6월	규제 폐지
‘05.5월	조례에 위임 *서울·경기 20%이상	▪ ①을 포함하여 75% 이상 ▪ 전체 연면적의 60% 이상	25% 이하
‘09.1월	조례에 위임 *서울·경기 20%이상	▪ ①을 포함하여 60% 이상 ▪ 전체 연면적의 50% 이상	40% 이하
현행	▪ 60% 이상(60㎡이하 비율 조례위임규정 폐지 추진중) ▪ 전체 연면적의 50% 이상		40% 이하

ㅇ (개정) 현 시장상황 상 중대형 선호로 인한 과소면적 주택 공급 우려는 크지 않으므로 연면적 제한 폐지 (85㎡이하 세대수 60%는 유지)

재개발 임대주택 의무비율 5%p 완화 (令 제13조의3제1항제2호나목)

ㅇ (현행) 재개발사업 시 전체 세대수의 20%, 연면적의 15% 이하의 범위내에서 임대주택을 건설하여 공공(지자체, LH 등)에게 공급

* 공공이 임대주택 매입시, 건축비는 표준건축비, 토지는 감정가격을 적용

ㅇ (개정) 연면적 기준은 폐지하고 세대수 기준으로 단일화하고, 지역별 구분도 수도권 및 비수도권으로 단순화

- 의무비율은 하한을 폐지하고, 수도권 및 비수도권 모두 5%p 완화

- 다만, 세입자용 임대주택 부족시 지자체장이 5%p까지 상향허용

* 정비계획에서 세입자에게 제공하는 임대주택 부족 시 5%p까지 상향 가능

지 역	수도권	비수도권
비 율	15% 이하	12% 이하

재건축 안전진단 합리화 : 평가 이원화 (令 제20조 제5항 신설)

ㅇ (현행) 모든 안전진단이 구조안전성에 중점을 두고 평가

* (평가 비중) 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등 4개 항목 중 구조안전성(40%)이 가장 높음

ㅇ (개정) 재건축 연한도래 여부에 따라 안전진단 평가기준을 이원화하고, 4개 항목별 세부 평가기준도 완화

- 연한 도래와 관계없이 구조적 결함이 있을 경우 : 구조 안전성만 평가하여 재건축 시행 여부 결정

- 재건축 연한도래 : 입주민들의 주거생활 불편을 최소화하기 위해 주거환경 중심의 안전진단 기준을 적용

* 주거환경 평가시 주차장, 침수피해가능성, 일조 환경 외에 층간소음 등 사생활침해, 냉난방 등 에너지효율 개선, 노약자 및 어린이 생활개선 등도 반영